1 Introdução

 

1.1 O que é a Avaliação Imobiliária

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A legislação brasileira e as normas técnicas preveem diferentes tipos de avaliação de imóveis, cada um com finalidades específicas. Essas avaliações são geralmente regidas pelas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), especialmente a NBR 14.653, que trata da avaliação de bens (particularmente a parte 2, que trata de imóveis urbanos). Além disso, algumas legislações e normas complementares de órgãos públicos e conselhos profissionais (como o COFECI, CREA/CONFEA e CAU) também disciplinam essas avaliações. Veja os principais tipos:

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1.2 Tipos de Avaliações de Imóveis e suas finalidades

 

 

A legislação brasileira e as normas técnicas preveem diferentes tipos de avaliação de imóveis, cada um com finalidades específicas. Essas avaliações são geralmente regidas pelas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), especialmente a NBR 14.653, que trata da avaliação de bens (particularmente a parte 2, que trata de imóveis urbanos). Além disso, algumas legislações e normas complementares de órgãos públicos e conselhos profissionais (como o COFECI, CREA/CONFEA e CAU) também disciplinam essas avaliações. Veja os principais tipos:

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1.2.1 Avaliação de Mercado (Valor de Mercado)

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• Objetivo: Determinar o valor de venda ou compra do imóvel em condições normais de mercado.

• Utilização: Compra e venda, garantias bancárias, inventários, partilhas, avaliações judiciais etc.

• Base legal/técnica: NBR 14.653-2.

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1.2.2 Avaliação para Fins de Garantia

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• Objetivo: Estimar o valor do imóvel como garantia em operações de crédito (hipoteca, alienação fiduciária).

• Utilização: Financiamentos imobiliários, empréstimos com garantia real.

• Base legal: Normas do Banco Central, instituições financeiras e NBR 14.653.

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1.2.3 Avaliação para Fins Fiscais ou Tributários

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• Objetivo: Determinar valores para cálculo de tributos como ITBI, IPTU, ITR e Imposto de Renda sobre ganho de capital.

• Utilização: Lançamentos e revisões fiscais.

• Base legal: Leis municipais e federais, como o Decreto nº 9.580/2018 (RIR/IRPF), que trata de ganhos de capital.

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1.2.4 Avaliação Judicial

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• Objetivo: Subsidiar decisões judiciais em processos de separação, inventário, desapropriação, usucapião, etc.

• Utilização: Nomeação de peritos judiciais.

• Base legal: Código de Processo Civil e normas técnicas da ABNT.

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1.2.5 Avaliação para Fins Contábeis (Valor Justo ou Patrimonial)

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• Objetivo: Atualizar o valor contábil de imóveis no balanço de empresas conforme normas contábeis.

• Utilização: Demonstrações financeiras, fusões, incorporações.

• Base legal: CPC 27, CPC 46 e IFRS.

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1.2.6 Avaliação para Seguro

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• Objetivo: Estimar o valor necessário para reposição ou reconstrução do imóvel segurado.

• Utilização: Apólices de seguro patrimonial.

• Base legal: Normas das seguradoras, NBR 14.653.

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1.2.7 Avaliação para Desapropriação

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• Objetivo: Estimar o valor indenizatório justo de imóveis desapropriados pelo poder público.

• Utilização: Processos administrativos ou judiciais de desapropriação.

• Base legal: Decreto-Lei 3.365/41 e NBR 14.653.

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1.2.8 Avaliação para Fins Ambientais ou de Regularização Fundiária

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• Objetivo: Determinar valor de imóveis para compensações ambientais, regularizações urbanas ou rurais.

• Base legal: Normas ambientais e fundiárias específicas (como o Estatuto da Cidade e leis de REURB).

  

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2 Métodos de cálculo para Avaliação Imobiliária

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Os Corretores de Imóveis Avaliadores, ao utilizarem o método comparativo direto de dados de mercado (ou simplesmente método comparativo de mercado), seguem técnicas consagradas na Avaliação Imobiliária, em especial conforme as normas da ABNT NBR14.653. Este é o método mais comum e aceito no mercado para avaliar imóveis urbanos. Segue, abaixo, os principais métodos e técnicas:

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2.1 Etapas do Método Comparativo

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2.1.1 Pesquisa e Coleta de Dados do Mercado:

 

O primeiro passo é a coleta de dados de imóveis comparáveis ao avaliado. Esses dados podem ser obtidos em:

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• Anúncios imobiliários (jornais, portais online);

• Informações fornecidas por corretores;

• Registros públicos (cartórios, prefeituras);

• Entrevistas e visitas a imóveis.

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Exemplo:

Você está avaliando um apartamento com 90 m², 3 quartos, 2 vagas de garagem, no bairro Centro de Florianópolis. Foram coletadas as seguintes ofertas similares:

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• Localização

• Tipo de imóvel (casa, apartamento, sala comercial, terreno etc.)

• Área construída e do terreno

• Estado de conservação

• Idade aparente

• Padrão construtivo

• Infraestrutura local e acessibilidade

• Condições de negociação (à vista, financiado, permuta, etc.).

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2. Tratamento dos Dados (Homogeneização)

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Avaliação Imobiliária de Terreno Urbano pelo Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado

(MCDDM)

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​

 

Para a avaliação imobiliária de um terreno urbano, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM) é a metodologia mais comum e aceita. Com base nesse processo de avaliação o Corretor de Imóveis Avaliador, legalmente habilitado, pode estimar o valor de um bem com base nos preços praticados em imóveis similares no mercado. A seguir, está um passo a passo minucioso do processo, com fórmulas e fatores a serem considerados.

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1 Identificação do Imóvel

 

O primeiro passo é a identificação do imóvel:

 

a) Endereço completo:

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b) Bairro;

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c) Dimensões (frente, profundidade, área total);

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d) Área do terreno;

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e) Perímetro (m);

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f) Inscrição Imobiliária;

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g) Confrontações;

 

 

2 Característica do Imóvel Avaliado

 

Feita a identificação do Imóvel, é hora de fazer o levantamento das características do imóvel

 

2.1 Zoneamento e uso permitido:

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2.2 Topografia (plano, aclive, declive):

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2.3 Testada (frente)

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2.4 Forma do terreno

A forma do terreno geral é retangular ou trapezoidal.

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2.5 Infraestrutura urbana:

A Infraestrutura urbana compreende a presença ou não de energia elétrica, iluminiação, água, esgoto, acesso por sua calçada.

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3 Pesquisa e Seleção de Dados de Mercado

 

2.1 Objetivo:

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Encontrar imóveis semelhantes ao terreno em avaliação, com preços efetivamente praticados (venda), com as seguintes características:

• Localização no mesmo bairro ou zona homogênea;

• Áreas e características semelhantes

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2.2 Critérios:

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• Mesma tipologia (terreno urbano);

• Localização próxima ou similar (mesma zona homogênea);

• Condições de topografia e infraestrutura semelhantes;

• Transações recentes (preferencialmente até 12 meses).

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3 Tratamento dos Dados de Mercado

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3.1 Tabela Base:

​​| Ítem | Área (m2) | Preço Total (R$) | Preço Unitário (R$/m2 | Localização | Frente | Topografia | Infraestrutura |

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3.2 Cálculo preço unitário:

Preço unitário(R$/m² = Preço total / Área do terreno

 

4. Homogeneização dos Dados (Ajustes por Fatores)

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​4.1 O que são os Fatores de Homogeneização?

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São coeficientes que ajustam os preços unitários dos imóveis comparáveis, considerando as diferenças físicas, locacionais, jurídicas e econômicas em relação ao imóvel avaliado. Eles ajudam a trazer todos os comparáveis para um “padrão comum”.

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4.2 Principais Fatores de Homogeneização:

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• Localização: proximidade com vias principais, comércios, serviços.

• Topografia: terreno plano vale mais que aclive/declive.

• Testada (frente): terrenos com maior frente geralmente têm maior valor unitário.

• Área total: terrenos menores tendem a ter valor unitário maior.

• Forma: regular ou irregular.

• Situação legal: regularização ou com pendências.

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4.2 Objetivo:

Para cada diferença entre o imóvel avaliado e o comparável, aplica-se um percentual de ajuste:

Valor ajustado = Valor unitário do comparável x (1 + ou - % ajuste)

Exemplo: Um comparável com topografia inferior (declive) em relação ao avaliado (plano) pode ser um ajuste de +5%.

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5 Aplicação de Estatística (Opcional, mas recomendado)

 

5.1 Por que usar estatística na avaliação de terrenos urbanos?

 

A aplicação de estatística é altamente recomendada (e muitas vezes exigida) para avaliações de terrenos urbanos, além dos fatores de homogeneização. Ela complementa o processo avaliativo com racionalidade, confiabilidade e transparência, especialmente quando são utilizados múltiplos dados comparáveis.

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5.2 Benefícios da aplicação da estatística na avaliação de imóveis:

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• Reduz subjetividade: elimina viés individual na escolha dos valores.

• Dá base científica: permite justificar o valor com métodos reconhecidos.

• Aumenta a credibilidade: especialmente para fins judiciais, periciais e administrativos.

• É exigida em normas técnicas: como a NBR 14653-2 (ABNT) para imóveis urbanos.

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5.2 Aplicação da Estatística ao cálculo da Avaliação 

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Se você tiver vários comparáveis (mínimo 4 a 6), aplique:

• Média aritmética ponderada;

• Desvio padrão;

• Coeficiente de variação;

• Eliminação de otliers (valores discrepantes).​

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6 Cálculo do Valor do Terreno Avaliado

 

Depois dos ajustes, selecione o valor unitário médio ajustado (preferencialmente usando média ponderada com os comparáveis mais semelhantes).

Valor do terreno = Área do terreno x Valor unitário ajustado (R$/m²).

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7 Fatores Complementares (opcionais, mas valorizam o PTAM)

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Se aplicável, adicione ou deduza valores conforme:

• Benfeitorias existentes (ex: muro, portão, aterro, pavimentação);

• Direito de construção adicional (Coeficiente de aproveitamento maior);

• Servidões ou restrições legais que limitem o uso;

• Custos para regularização fundiária/documental.

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8 Conclusão e Justificativa

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Apresente o valor final com uma faixa de variação (por exemplo, R$ 320.000 a R$ 340.000), e justifique a escolha com base:

• No número de comparáveis;

• Grau de similaridade;

• Métodos estatísticos aplicados.

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9 Documentação Técnica (PTAM)

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O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica deve conter:

• Identificação do imóvel;

• Objetivo da avaliação;

• Fundamentação legal e técnica;

• Metodologia aplicada;

• Dados de mercado usados;

• Tabelas de cálculo e gráficos (opcional);

• Valor estimado final;

• Identificação do avaliador (CNAI, CRECI).

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10 Aplicação da Metodologia

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Exemplo:

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Aqui está o laudo técnico simplificado com base na metodologia do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, para o terreno localizado na Rodovia João Gualberto Soares, 8249 – Bairro São João do Rio Vermelho – Florianópolis/SC, com área de 5.677,20 m²:

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10.1 Resumo dos Dados Comparativos:

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Item        Tipo de Imóvel    VIR (R$)    AIMR (m2)    VMQIR (R$)    Ajuste    VMQIMR Ajustado (R$)
IMR    1    Terreno    12.850.000    48.230    266,43    10,00%    293,07
IMR    2    Terreno    1.000.000    6.950    143,88    0,00%    143,88
IMR    3    Terreno    1.800.000    3.016    596,82    0,00%    596,82
IMR    4    Terreno    900.000    5.929    151,80    0,00%    151,80
IMR    5    Terreno    1.500.000    6.000    250,00    0,00%    250,00
IMR    6    Terreno    705.000    2.645    266,54    0,00%    266,54
IMR    7    Terreno    1.200.000    2.000    600,00    0,00%    600,00
IMR    8    Terreno    1.090.000    2.762    394,64    0,00%    394,64
IMR    9    Terreno    11.800.000    48.230,90    244,66    0,00%    244,66
IMR    10    Terreno    5.300.000    76.230,00    69,53    0,00%    69,53
                           3.010,94
Valor Médio do do Valores Ajustados (VMeQIMR Ajustado) =      301,09

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10.2 Resumo dos Dados Comparativos:

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• Média dos valores ajustados: R$ 301,09/m²

• Área do terreno avaliado: 5.677,20 m²

• Valor estimado do terreno: 301,09 × 5.677,20 = R$ 1.709.348,14.

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10.3 Conclusão:

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Com base nos dados disponíveis e nos comparativos utilizados, o valor de mercado estimado para o terreno localizado na Rodovia João Gualberto Soares, n° 8249, com área de 5.677,20 m², é de: R$ 1.709.348,14 (xxxxxxx).

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