Declaração de Inocorrência ao COAF no Mercado Imobiliário: obrigação legal pouco conhecida e seus riscos práticos

Entenda por que corretores e imobiliárias raramente tratam do tema, o que a legislação exige e quais são os impactos reais dessa omissão no exercício profissional.

companha.com.br

Uma obrigação que existe, mas quase ninguém conhece

No cotidiano do mercado imobiliário brasileiro, especialmente entre corretores autônomos e pequenas imobiliárias, é comum ouvir que determinados procedimentos “não fazem parte da prática do setor”. A chamada Declaração de Inocorrência ao COAF se enquadra exatamente nesse cenário: trata-se de uma exigência legal vigente, mas que permanece amplamente desconhecida, pouco debatida e raramente incorporada às rotinas profissionais. Este artigo analisa por que essa obrigação não se consolidou como prática de mercado, qual é o seu fundamento jurídico e quais riscos decorrem dessa lacuna entre norma e realidade.

A origem legal da obrigação e o distanciamento do mercado

A obrigatoriedade da comunicação de operações suspeitas e da declaração de sua inexistência tem fundamento na Lei nº 9.613/1998, que instituiu o sistema brasileiro de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo. Essa lei atribuiu deveres específicos a diversos setores econômicos considerados sensíveis, entre eles o mercado imobiliário.

A regulamentação específica para corretores de imóveis veio com a Resolução COAF nº 29/2017, que passou a enquadrar corretores e imobiliárias como pessoas obrigadas, determinando dois deveres principais:(i) comunicar operações suspeitas; e(ii) declarar anualmente a inocorrência dessas operações, quando for o caso.

Apesar disso, o tema não se consolidou como procedimento conhecido no setor. Há razões estruturais claras para isso. Em primeiro lugar, não houve uma política institucional consistente de divulgação e capacitação voltada aos corretores. Em segundo, os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, como o CRECI-SC, não assumiram papel operacional ou pedagógico relevante sobre o assunto, uma vez que não recebem, não controlam e não exigem a declaração.

Do ponto de vista do profissional, cria-se uma percepção prática bastante objetiva: se o Conselho não orienta, não cobra e não exige comprovação, o procedimento tende a ser percebido como inexistente ou irrelevante. Soma-se a isso o fato de que o COAF historicamente concentrou sua atuação em grandes operações e instituições financeiras, o que reforçou a ideia de que o corretor autônomo estaria fora do radar.

O resultado é um vácuo entre a norma e a prática, no qual a obrigação existe juridicamente, mas não se converte em rotina profissional.

Por que a ausência de divulgação não elimina o risco

A baixa difusão da Declaração de Inocorrência não afasta sua exigibilidade legal. Trata-se de um ponto sensível, raramente discutido de forma aberta no mercado. A omissão pode permanecer invisível por anos, mas não deixa de configurar descumprimento formal, especialmente em cenários de fiscalização ampliada, cruzamento de dados ou apuração administrativa.

Na prática, o risco não é imediato, mas latente. Ele surge quando operações imobiliárias passam a ser analisadas de forma integrada com informações cartoriais, registros fiscais, ITBI, movimentações financeiras e outras bases públicas. Nesse contexto, a inexistência de comunicações ou declarações formais pode se tornar um elemento problemático.

Por isso, embora não faça parte da cultura operacional do mercado, a Declaração de Inocorrência deve ser compreendida como um dever legal de baixo custo operacional, mas de alto impacto preventivo.

Checklist – O que o corretor ou a imobiliária precisa saber

• A Declaração de Inocorrência é obrigatória por lei

• Deve ser enviada diretamente ao COAF, por meio do SISCOAF

• É anual, normalmente até 31 de janeiro

• Deve ser apresentada mesmo quando não houve operações suspeitas

• Não é entregue ao CRECI e não consta em seus registros

• A omissão pode gerar sanções administrativas

Perguntas frequentes (FAQ)

A Declaração de Inocorrência é opcional?

Não. Trata-se de obrigação legal prevista na Lei nº 9.613/1998 e na Resolução COAF nº 29/2017.

O CRECI-SC exige ou fiscaliza essa declaração?

Não. O CRECI não recebe nem controla essa obrigação, o que contribui para sua baixa difusão.

Corretores autônomos também estão obrigados?

Sim. A obrigação alcança tanto pessoas físicas quanto jurídicas que atuem na intermediação imobiliária.

Nunca ouvi falar disso. Posso ser penalizado mesmo assim?

O desconhecimento da norma não afasta a responsabilidade. O risco é baixo no cotidiano, mas juridicamente existente.

Em conclusão, a Declaração de Inocorrência ao COAF é um exemplo claro de como determinadas obrigações legais permanecem fora da cultura operacional do mercado imobiliário, não por inexistirem, mas por falta de integração institucional, divulgação e orientação prática. Ignorá-la não elimina riscos; apenas os posterga. Para corretores e imobiliárias que buscam profissionalização, segurança jurídica e posicionamento institucional sólido, compreender e tratar desse tema é um diferencial relevante.

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