Avaliação Imobiliária pela NBR 14.653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

A avaliação imobiliária é uma prática técnica que visa estimar o valor de um bem imóvel com base em critérios científicos, objetivos e reconhecidos legalmente. No Brasil, essa prática é regulamentada pelas normas da ABNT NBR 14.653, que orienta profissionais da área quanto aos métodos, procedimentos e critérios a serem utilizados. Dentre os métodos previstos, destaca-se o método comparativo direto de dados de mercado, ou método mercadológico, amplamente utilizado para avaliação de terrenos, imóveis urbanos e rurais.

O que é o Método Comparativo Direto?

O método comparativo direto é baseado na comparação de preços praticados no mercado para bens semelhantes ao imóvel em avaliação, considerando:

• Localização;

• Tipologia;

• Estado de conservação;

• Área construída ou de terreno;

• Padrão construtivo, entre outros.

Esse método busca, por meio de uma análise estatística e técnica, encontrar um valor estimado de mercado para o bem avaliado.

Etapas do Método Comparativo

1. Pesquisa e Coleta de Dados de Mercado

O primeiro passo é a coleta de dados de imóveis comparáveis ao avaliado. Esses dados podem ser obtidos em:

• Anúncios imobiliários (jornais, portais online);

• Informações fornecidas por corretores;

• Registros públicos (cartórios, prefeituras);

• Entrevistas e visitas a imóveis.

  
  

2. Homogeneização dos Dados (Ajuste de Fatores)

Mesmo imóveis semelhantes apresentam diferenças. Por isso, os dados devem ser homogeneizados, ou seja, ajustados por meio de fatores de ponderação, como:

• Área útil;

• Localização exata;

• Estado de conservação;

• Idade do imóvel;

• Acabamento.

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3. Análise Estatística dos Valores

Com os dados homogeneizados, é possível aplicar técnicas estatísticas que auxiliam na obtenção de um valor mais confiável e objetivo.

a) Mediana: Valor central de um conjunto ordenado de dados. É resistente a distorções por valores muito altos ou baixos.

b) Desvio Padrão (σ): Indica a dispersão dos valores em relação à média. Quanto menor, mais homogêneo o conjunto.

c) Coeficiente de Variação (CV): Relação percentual entre o desvio padrão e a média:

Em conclusão, temos que a aplicação do método comparativo direto de mercado, conforme a NBR 14.653, permite que a avaliação imobiliária seja feita de forma objetiva, com base em dados reais do mercado e técnicas estatísticas que conferem transparência, precisão e credibilidade ao laudo.

Esse método é particularmente útil para avaliações de imóveis urbanos, como casas, apartamentos e terrenos, sendo amplamente aceito por bancos, seguradoras, órgãos públicos e o Poder Judiciário.