Tipos de Contratos de Compra e Venda de Imóveis no Brasil

Guia completo para corretores, compradores, vendedores e profissionais jurídicos.

1. Introdução

A compra e venda de imóveis no Brasil envolve um amplo conjunto de modalidades contratuais, cada uma adequada a um tipo específico de situação registral, de posse, de titularidade e de risco. O profissional imobiliário deve conhecer essas variações para instruir corretamente as partes, mitigar riscos e conduzir a transação de maneira segura, eficiente e conforme a legislação aplicável, especialmente o Código Civil, a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e normas dos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis.

Este e-book apresenta, de forma abrangente e estruturada, todos os tipos de contratos utilizados em transações imobiliárias, para imóveis com matrícula regular, sem matrícula, em posse, de origem hereditária, em construção, financiados, adjudicados, arrematados, entre outras situações especiais.

2. Conceitos fundamentais

2.1 Propriedade x Posse

• Propriedade: direito real registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

• Posse: situação fática de ocupação ou uso do bem, sem necessariamente haver propriedade registrada.

2.2 Matrícula

A matrícula é o elemento central da segurança jurídica imobiliária. Toda análise contratual parte dela. Em regra, cada matrícula corresponde a um único imóvel, contendo histórico completo de transmissões e ônus.

2.3 Forma legal dos contratos

• A compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública (art. 108, CC).

• O contrato particular é válido, mas não transfere propriedade, servindo apenas como título obrigacional.

• A transferência da propriedade ocorre somente com o registro da escritura (art. 1.245, CC).

3. Tipos de Contrattos de Compra e Venda de Imóveis

A seguir, o levantamento abrangente e organizado dos diversos contratos utilizados no Brasil.

PARTE 1 - Contratos para imóveis com matrícula regular

3.1 Contrato Particular de Compra e Venda (CPCV)

Uso: Imóveis com matrícula regular e vendedor devidamente registrado como proprietário.

Características:

• Instrumento particular, assinaturas reconhecidas.

• Vincula as partes, mas não transfere propriedade.

• Utilizado quando o pagamento ocorrerá em parcelas antes da escritura.

Pagamento parcelado, necessidade de cláusulas personalizadas, negociações diretas, financiamento bancário futuro.

3.2 Escritura Pública de Compra e Venda

Uso: Contrato definitivo exigido por lei para imóveis acima de 30 salários mínimos.

Características:

• Lavrada em cartório de notas.

• Titularidade só passa com registro no Cartório de Registro de Imóveis.

• Exige ampla documentação das partes e do imóvel.

3.3 Contrato com Cláusula Resolutiva expressa

Uso: Quando o comprador obtém a posse antes de quitar integralmente o preço.

Características:

• Autoriza a rescisão automática em caso de inadimplemento.

• Evita judicialização excessiva.

• Costuma ser utilizado por incorporadoras.

3.4 Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária

Uso: Imóveis financiados (bancos, construtoras, incorporadoras).

Características:

• O imóvel permanece alienado ao credor até quitação total.

• Rege-se pela Lei 9.514/1997.

• Permite retomada extrajudicial em caso de inadimplência.

PARTE II — Contratos para imóveis irregulares ou sem matrícula

4.1 Cessão de Direitos Possessórios

Uso: Imóveis sem matrícula, ou com matrícula inexistente para a unidade (por exemplo, propriedades antigas sem desmembramento regularizado).

Características:

• Regula apenas a posse, e não a propriedade.

• Instrumento comum em áreas urbanas ou rurais não regularizadas.

• Pode gerar riscos significativos ao comprador.

4.2 Cessão de Direitos hereditários sobre imóvel

Uso: Imóvel de espólio não inventariado ou com inventário em andamento.

Requisitos legais:

• Somente pode ser realizada com autorização judicial ou todos os herdeiros maiores e capazes (conforme CDC e CC).

• Incide ITCMD.

Riscos: Possibilidade de herdeiro oculto, dívidas do espólio, nulidade se não houver anuência de todos.

4.3 Contrato de Compra e Venda de Imóvel em Área de Ocupação ou Regularização Fundiária (REURB)

Uso: Loteamentos irregulares; áreas públicas cedidas; programas sociais.

Características:

• Vinculado à Lei 13.465/2017.

• Pode haver compromissos preliminares até a regularização.

4.4 Contrato de Gaveta

Uso: Transferência informal, sem registro, geralmente em imóveis financiados.

Características:

• Arriscado; não transfere propriedade.

• Não possui validade perante terceiros.

Somente aceitável com assessoramento jurídico.

PARTE III — Contratos para imóveis em construção, loteamentos ou incorporação

5.1 Contrato de Promessa de Compra e Venda (Compromisso de Compra e Venda)

Uso: Empreendimentos na planta, loteamentos e incorporações.

Características:

• Previsto na Lei 4.591/1964.

• Pode ser registrado na matrícula e gerar o direito real à aquisição.

• Exige quadro-resumo (Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato).

  
  

5.2 Contrato de Adesão de Incorporadora

Uso: Construtoras e incorporadoras utilizam modelos padronizados.

Características:

• Deve cumprir normas do CDC.

• Necessidade obrigatória de transparência, clareza e quadro-resumo.

5.3 Contrato de Permuta por Unidade Imobiliária Futura

Uso: Terrenos negociados com construtoras.

Características:

• Proprietário recebe unidades futuras ou parte da obra.

• Envolve riscos de atraso e necessidade de cláusulas de garantia.

  
  

5.4 Contrato de Loteamento — Loteador x Comprador

Regido pela Lei 6.766/1979.

Características:

• Só pode ser firmado após aprovação municipal do loteamento.

• Cláusulas obrigatórias e registro prévio.

  
  

PARTE IV — Contratos especiais ou vinculados a processos judiciais

6.1 Compra e Venda de Imóvel em Inventário

Modalidades:

1. Venda permitida judicialmente pelo inventariante.

2. Cessão de direitos hereditários.

3. Escritura após finalização do inventário.

6.2 Compra e Venda de Imóvel Adjudicado

Uso: Credor adjudica o imóvel em execução e posteriormente o vende.

Risco:Necessidade de certidões judiciais atualizadas e diagnóstico de ações pendentes.

6.3 Compra e Venda de Imóvel Arrematado em Leilão Judicial

Características:

• O auto de arrematação substitui a escritura.

• Transferência ocorre com carta de arrematação + registro.

6.4 Compra e Venda de Imóvel Arrematado em Leilão Extrajudicial (Alienação Fiduciária)

Regida pela Lei 9.514/1997.

Risco: contestação por parte do devedor fiduciante.

PARTE V — Contratos acessórios relacionados à compra e venda

7.1 Contrato de Arras (Confirmatórias ou Penitenciais)

Funções:

• Garantir a intenção de contratar.

• Fixar valor de sinal.

• Definir penalidades em caso de desistência.

7.2 Contrato de Permuta (Troca)

Uso: Troca de imóveis ou de imóvel por outro bem de valor equivalente.

7.3 Contrato de Corretagem

Regula relação entre corretor e cliente.

7.4 Contrato de Financiamento Bancário

Assinado junto ao banco após análise de crédito.

7.5 Nota Promissória Imobiliária

Usada para parcelamentos diretos com o vendedor.

7.6 Contrato de Comodato (em transições com entrega antecipada)

Risco:Confundir posse precária com posse para fins de usucapião.

PARTE VI — Comparativo Prático dos Principais Contratos

Situação do Imóvel	Contrato Adequado	Risco Jurídico	Transferência da Propriedade
Imóvel com matrícula	CPCV + Escritura Pública	Baixo	Somente com registro
Sem matrícula	Cessão de Direitos Possessórios	Alto	Não transfere propriedade
Herdeiros	Cessão hereditária / Autorização judicial	Médio/Alto	Somente após inventário
Em construção	Promessa de Compra e Venda	Médio	Após conclusão + registro
Financiado	Alienação fiduciária	Baixo	Após quitação
Leilão judicial	Arrematação	Baixo	Com carta de arrematação
Loteamento	Compromisso de Venda e Compra	Médio	Com registro do loteamento

PARTE VII — Requisitos legais essenciais para qualquer contrato

8.1 Qualificação completa das partes

Nome, CPF, RG, estado civil, regime de bens, endereço, profissão.

8.2 Descrição completa do imóvel

• Matrícula

• Área

• Confrontações

• Benfeitorias

• Ónus e certidões

8.3 Forma de pagamento

8.4 Prazos para escritura

8.5 Responsabilidades tributárias (IPTU ITBI)

8.6 Cláusulas de penalidades

8.7 Arras

8.8 Condições resolutivas

8.9 Posse e entrega das chaves

8.10 Foro e solução de controvérsias

PARTE VIII — Checklists de Segurança

A seguir, os checklists essenciais para o profissional imobiliário avaliar cada modalidade contratual.

9.1 Imóveis com matrícula

• Certidão de matrícula atualizada

• Certidões de ônus e ações

• IPTU, taxas, condomínio

• Identidade e estado civil das partes

• Capacidade civil

9.2 Imóveis sem matrícula

• Atestado de origem da posse

• Declaração de vizinhos

• Planta e croqui

• Histórico de ocupação

• Ausência de litígios

• Situação fundiária na Prefeitura

• Plano Diretor e zoneamento

9.3 Imóveis de herdeiros

• Inventário aberto

• Procuração especial do inventariante

• Autorização judicial (se menor ou incapaz)

• Anuência de todos os herdeiros

Conclusão

A escolha do contrato correto é determinante para a segurança jurídica da transação imobiliária. Cada situação exige um instrumento adequado e uma leitura precisa do estado registral, sucessório e financeiro do imóvel. Este e-book oferece uma visão completa das modalidades existentes e serve como um guia robusto para corretores, compradores, vendedores, advogados e profissionais do setor.

Fale com a COMPANHA e receba orientação especializada.

---

Portais de Notícias do Brasil e do Mundo