Usucapião em Imóveis sem matrícula formal é autorizada pelo TJSC

Uma nova possibilidade de regularização fundiária para situações excepcionais

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) firmou uma importante tese jurídica com efeito vinculante, autorizando o ajuizamento de ações de usucapião de imóveis que não possuem matrícula formal, em casos onde não é viável a regularização por meio da escritura pública ou adjudicação compulsória.

A decisão foi tomada em junho de 2025, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n.º 5061611-54.2022.8.24.0000, pelo Grupo de Câmaras de Direito Civil. Essa medida busca uniformizar o entendimento dos juízos catarinenses sobre um tema recorrente e sensível: a situação de compradores que possuem apenas contratos informais de compra e venda e não conseguem regularizar seus imóveis pelos meios tradicionais.

O que muda na prática?

A partir da publicação do acórdão, ficou consolidado que:

1. Posse derivada de contrato informal pode justificar usucapião

Desde que o adquirente comprove a existência de impedimentos reais e relevantes à formalização da propriedade, como ausência de matrícula, irregularidade urbanística ou impossibilidade de localização do proprietário anterior.

2. Ausência de matrícula não impede, por si só, a ação de usucapião

A simples inexistência de registro imobiliário ou a falta de desmembramento do imóvel não inviabiliza o reconhecimento da usucapião, desde que preenchidos os demais requisitos legais (posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini).

3. Ação judicial não pode ser usada como atalho para burlar exigências legais

A tese deixa claro que a via judicial não pode ser utilizada para evitar o pagamento de impostos, taxas ou encargos cartorários, tampouco para burlar exigências urbanísticas impostas pelo poder público.

O que é o IRDR e por que essa decisão é relevante?

O IRDR – Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas tem como objetivo uniformizar a jurisprudência em casos repetitivos, ou seja, que envolvam a mesma controvérsia jurídica. Com a decisão firmada, todos os juízes do Estado de Santa Catarina deverão seguir essa orientação nas ações de usucapião ajuizadas após a publicação do acórdão.

Isso representa segurança jurídica para cidadãos que, mesmo sem a matrícula do imóvel, cumprem os requisitos legais da usucapião e se veem sem alternativa legal para regularizar seu bem.

Impactos para o mercado imobiliário e a regularização fundiária

Essa decisão do TJSC tem impacto direto em:

• Regularizações fundiárias urbanas e rurais em áreas informais;

• Valorização de imóveis regularizados por usucapião judicial;

• Segurança para adquirentes que agem de boa-fé e possuem apenas contratos informais;

• Redução de litígios e insegurança registral, ao estabelecer diretrizes claras para o uso da ação de usucapião nesses casos.

Requisitos mínimos para ajuizar a usucapião nesses casos

O interessado deverá demonstrar:

• Posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de dono;

• Existência de contrato informal de aquisição do imóvel;

• Impossibilidade concreta de regularizar por outros meios;

• Tempo mínimo de posse exigido pela lei, conforme a modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial etc.);

• Cumprimento dos requisitos legais previstos no Código Civil e no Código de Processo Civil.

Conclusão

A decisão do TJSC representa um avanço importante para a inclusão registral e a regularização de imóveis em Santa Catarina. Ao permitir o uso da usucapião em situações de impossibilidade de formalização por vias tradicionais, o Judiciário reconhece a realidade de muitos cidadãos que possuem imóveis há anos, mas esbarram em entraves burocráticos para registrá-los legalmente.

A medida não abre brechas para irregularidades, pois impõe critérios rigorosos para o uso da usucapião. Trata-se de uma solução legal para situações específicas, que traz mais justiça e segurança para o mercado imobiliário catarinense.